Geen concreet en uitvoerbaar plan: Recreanten kunnen voorlopig blijven

Afgelopen augustus[1] heeft de kantonrechter bepaald dat de recreanten van familiecamping Sandevoerde in Zandvoort voorlopig mogen blijven. De 120 recreanten mogen hun stacaravans laten staan en hoeven geen plaats te maken voor een luxe vakantiepark. Charlotte van Sadelhoff stond de recreanten vanuit bestuursrechtelijk oogpunt bij.

Wat speelde er?
Op camping Sandevoerde huren de recreanten al jaren een staanplaats voor hun stacaravans. De projectontwikkelaar wilde de camping herstructureren en wilde 250 (luxe) vakantiechalets op het terrein bouwen.  Dat betekent dat de recreanten nog twee seizoenen verzekerd waren voor een standplaats op het terrein en dat daarna de huurcontracten zouden eindigen. De huuropzegging is volgens de kantonrechter niet rechtsgeldig. Hoe zit dit precies?

Huuropzegging rechtsgeldig?
De vraag of de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn beëindigd moet worden beantwoord op basis van de RECRON-voorwaarden. In die voorwaarden is vastgelegd dat alleen tot opzegging van huurcontracten kan worden overgaan als er een ‘concreet en uitvoerbaar plan’ op tafel ligt. Dat betekent dat de benodigde vergunningen, wijzigingen of ontheffingen van het bestemmingsplan moeten zijn verleend dan wel op redelijke termijn te verwachten zijn[2]. Er dient daarbij te worden getoetst aan wat ten tijde van de opzegging bekend was.

Bij de opzegging heeft de projectontwikkelaar een uitvoerig memo met bijlagen gevoegd. Daarin bevonden zich plattegronden van de verschillende types chalets, een situatie- en profieltekening van het tracé, een archeologisch onderzoek, een berekening van de stikstofdepositie en een ecologisch onderzoek.

De kantonrechter oordeelde dat er wel een concreet plan was ten tijde van de opzegging, maar dat het plan nog niet uitvoerbaar was.

Wel vergunningen nodig
De projectontwikkelaar heeft in een memo beschreven dat er geen vergunningen nodig zijn voor de plaatsing van de chalets en de bijbehorende werkzaamheden. De kantonrechter oordeelde dat bij de huidige stand van zaken er niet vanuit kan worden gegaan dat de plannen van de projectontwikkelaar vergunningvrij kunnen worden uitgevoerd. Onder andere de volgende punten waren daarvoor van belang:

1. Archeologie

In de planregels van het bestemmingsplan staat dat sprake is van een vergunningplicht als de oppervlakte van het project meer dan 1.000 m2 betreft én de werkzaamheden dieper dan 0,4 meter onder het maaiveld plaatsvinden.

De recreanten hebben naar aanleiding van de tekeningen en onderzoeken gemotiveerd dat het onwaarschijnlijk is dat de projectontwikkelaar 250 chalets van 55 m2 kon plaatsen en aansluiten op water- en elektriciteitsleidingen zonder werkzaamheden te verrichten dieper dan 40 cm onder het maaiveld. Ook zou de totale oppervlakte van verhardingen boven de 1.000 m2 uitkomen waardoor er een omgevingsvergunning aangevraagd had moeten worden.

2. Ecologisch onderzoek

De camping ligt naast een Natura 2000-gebied. De recreanten hebben aangevoerd dat het ecologisch onderzoek onvoldoende zorgvuldig was uitgevoerd.

3. Bouwvoorschriften

Volgens de planregels kan er tot een hoogte van vier meter vergunningvrij gebouwd worden. De recreanten hebben aangevoerd dat uit de overgelegde tekeningen blijkt dat bij de bepaling van de hoogte van de chalets geen rekening is gehouden met de funderingsplaat, waardoor de chalets uiteindelijk hoger worden dan vier meter.

4. Stikstof

Tot slot betoogde de projectontwikkelaar dat de maximale stikstofdepositietoename lager zou zijn dan 0,005 mol N/ha/jaar, waardoor mogelijke significante negatieve effecten op voorhand uit te sluiten zijn. De projectontwikkelaar had nagelaten ook de te verwachten stikstofdepositie in de bouw- en aanlegfase te laten berekenen en beriep zich op de inmiddels achterhaalde vrijstelling voor bouwactiviteiten.[3] Ook hebben de recreanten aangevoerd dat in het stikstofonderzoek ten onrechte niet het gehele projectgebied is meegenomen.

Geen uitvoerbaar plan
Kortom, gelet op het voorgaande oordeelde de kantonrechter dat de recreanten terechte twijfels hebben aan de stelling van de projectontwikkelaar dat het plan vergunningvrij kan worden gerealiseerd en heeft de projectontwikkelaar die twijfel onvoldoende kunnen wegnemen. Eveneens ontbrak de reële verwachting dat de benodigde vergunningen op redelijke termijn kunnen worden verkregen. Nu er geen uitvoerbaar plan is, wordt niet voldaan aan de RECRON-voorwaarden. Dat betekent dat de huur niet rechtsgeldig is opgezegd. De standplaatsen mogen niet worden ontruimd.

Heeft u vragen over dit artikel of wilt u weten of in uw situatie sprake is van een concreet en uitvoerbaar plan? Wij denken graag met u mee!

Geschreven door Amy van Eijk

31 oktober 2023

[1] Rb Noord-Holland 23 augustus 2023, ECLI:NL:RBNHO:2023:8200.

[2] Hof Den Haag d.d. 28 januari 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:17, r.o. 4.2.

[3] Meer lezen over de huidige regeling omtrent stikstof? Bekijk het artikel ‘Bouwvrijstelling geldt niet meer’