Transformatie van vastgoed – hoe krijgt u een omgevingsvergunning?

Wilt u een leegstaand kantoorpand transformeren naar een appartementencomplex? Wilt u een kerk transformeren? Of wilt u een zonnepark realiseren op landbouwgrond? Dan moet worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit kan op de volgende manieren:

Afwijken op grond van het bestemmingsplan (een binnenplanse afwijking);
Er doet zich een kruimelgeval voor; dat is geregeld in de kruimellijst(Bijlage II, Bor);
Tijdelijk afwijken voor maximaal tien jaar op basis van de kruimellijst;
Afwijken op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing (buitenplanse afwijking).

Hoe vraag je een afwijking van het bestemmingsplan aan?
Met een aanvraag voor een omgevingsvergunning kun je een afwijking van het bestemmingsplan aanvragen bij de gemeente.

Afwijken op grond van het bestemmingsplan

Het is belangrijk om eerst in het bestemmingsplan te kijken of er een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen waarin bijvoorbeeld staat dat de bestemming kan worden gewijzigd. Ook kan in de regels van het bestemmingsplan zijn opgenomen dat het mogelijk is om met een omgevingsvergunning af te wijken van de planregels. Als een zogeheten binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is opgenomen, dan is het van belang dit in de aanvraag voor een omgevingsvergunning te vermelden. Er moet dan in ieder geval een tekening van de bestaande situatie en de beoogde situatie gemaakt worden. De doorlooptijd van deze aanvraag bedraagt circa 8 – 14 weken.

Afwijken op grond van de kruimellijst

De kruimelgevallenregeling is bedoeld om in bepaalde gevallen een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk te maken. Deze kruimelgevallen staan in artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. Vaak wordt gedacht dat deze kruimellijst alleen niet-ingrijpende transformaties toestaat, maar dat is niet waar. Zo zou de transformatie van bijvoorbeeld een leegstaand kantoorpand naar woningen mogelijk gemaakt kunnen worden met deze regeling. Dat betekent wel dat ook bij deze procedure goed onderbouwd moet worden dat het ruimtelijk aanvaardbaar is. De doorlooptijd van deze aanvraag bedraagt circa 8 – 14 weken.

Tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan

Soms is het een oplossing om voor maximaal tien jaar af te wijken van het bestemmingsplan. Vereist is dan wel dat het feitelijk mogelijk en aannemelijk moet zijn dat de vergunde activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Denk bijvoorbeeld aan tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten of het realiseren van een zonnepark op een agrarische bestemming. Ook bij een dergelijke tijdelijke afwijking moet goed onderbouwd worden dat aan de wettelijke vereisten wordt voldaan (denk aan brandveiligheid, ruimtelijke inpassing, Wet natuurbescherming etc). De doorlooptijd van deze aanvraag bedraagt circa 8 – 14 weken.

Afwijken op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing

Als geen van bovenstaande opties van toepassing is, dan kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het buitenplans afwijken van het bestemmingsplan. Soms is een kantoorpand zo verouderd dat deze volledig gesloopt wordt en er een compleet nieuw en groter woongebouw wordt gerealiseerd. In dit soort gevallen kan een omgevingsvergunning uitsluitend worden verleend als met een ruimtelijke onderbouwing is aangetoond dat er sprake is van een ‘goede ruimtelijke ordening’. Daarin moet onder andere gemotiveerd worden dat het bouwplan planologisch aanvaardbaar is en voldoet aan onder andere de parkeernorm, geluidsnormen, ecologische aspecten en stedenbouwkundige aspecten. De doorlooptijd van deze procedure bedraagt circa 26 weken.

Vooroverleg met gemeente over afwijking bestemmingsplan
Voordat een aanvraag wordt ingediend kan het goed zijn om een vooroverleg te voeren met de gemeente. Het vooroverleg is bedoeld om de mogelijkheden en haalbaarheid van het plan te verkennen. Het ontwerp kan dan nog worden aangepast voordat het de formele procedure in gaat. Van belang is wel dat u goed voorbereid bent, al weet welke proceduremogelijkheden er zijn en wat de kansen en risico’s zijn. Een goede voorbereiding vooraf scheelt een hoop tijd en kosten op een later moment.

Ik ga graag voor u na wat de mogelijkheden voor uw bouwplan zijn. Bel of mail mij gerust!

9 juni 2021