De Knip: splitsing van technisch en ruimtelijk bouwen onder de Omgevingswet

De beoogde inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet wordt vooralsnog verplaatst naar 1 januari 2023. Het is dus verstandig om alvast na te gaan of u nu een omgevingsvergunning voor een bouwproject aanvraagt, of pas na januari 2023.

Met de Omgevingswet wordt het bouwen van een bouwwerk ‘opgeknipt’ in een technisch en een ruimtelijk deel. Dat levert twee activiteiten op: de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk. Dit wordt ook wel ‘de knip’ genoemd.

Het doel van het ‘opknippen’ is dat wordt voorkomen dat er onnodig aan bepaalde regels wordt getoetst. Ook het aantal vergunningplichtige activiteiten kan zo verder worden beperkt. Dat zou moeten leiden tot een vermindering van de onderzoekslasten.

Huidig recht
Als een vergunningaanvrager nu een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit aanvraagt en er is sprake van strijd met het bestemmingsplan, dan moet het bevoegd gezag ook beoordelen of een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan worden verleend. Dat wordt anders met de inwerkingtreding van de Omgevingswet.

De knip in de Omgevingswet
Onder de Omgevingswet zijn voor het bouwen van een bouwwerk mogelijk twee omgevingsvergunningen vereist:

1. een omgevingsvergunning voor een technische bouwactiviteit en
2. een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit.

De aanvraag om omgevingsvergunning voor de (technische) bouwactiviteit onder de Omgevingswet wordt alleen getoetst aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, de opvolger van het Bouwbesluit 2012). De aanvraag om omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit wordt alleen getoetst aan het omgevingsplan.

Rechtsonzekerheid
Voor de meeste, grotere bouwplannen is én een omgevingsvergunning voor een technische bouwactiviteit én een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit benodigd. De aanvrager is verantwoordelijk voor het verkrijgen van beide omgevingsvergunningen en dient dus ook te beoordelen of een vergunningplicht geldt op grond van het omgevingsplan. Een technische omgevingsvergunning voor bouwen zegt nog niets over de vraag of het bouwplan voldoet aan de eisen uit het omgevingsplan.

Mogelijk leidt dit tot rechtsonzekerheid. Indien gemeenten veel bouwactiviteiten in het omgevingsplan vergunningsvrij maken, is het de vraag hoe banken hiermee omgaan in het kader van een financiering van de bouwplannen. Als geen omgevingsvergunning benodigd is, zal het voor een bank niet duidelijk zijn of het bouwplan in overeenstemming is met het omgevingsplan. Dat kan een risico vormen voor de financiering.

Ook kan deze systematiek leiden tot onzekerheid bij omwonenden. Wanneer een vergunningplicht ontbreekt, is er dus geen mogelijkheid om de vergunning aan de rechter voor te leggen. Een verzoek om handhaving is dan het eerste moment waarop belanghebbenden de aanvaardbaarheid van een bouwwerk kunnen laten beoordelen. Het risico bestaat dat als het gebouw er eenmaal staat, dit vaker tot toestemming en legalisatie zal leiden dan in het geval waarin alleen het bouwplan wordt beoordeeld.

Mogelijke oplossing voor de rechtsonzekerheid
Een initiatiefnemer kan, mede met het oog op het verkrijgen van financiering, ervoor kiezen toch een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit aan te vragen met als doel een bevestiging te krijgen dat het bouwplan voldoet aan de regels van het omgevingsplan. Het bevoegde bestuursorgaan dient dan alsnog te beoordelen of voor het bouwplan een vergunningplicht bestaat. Een nadeel is dat de initiatiefnemer moet voldoen aan alle eisen voor een vergunningaanvraag en leges moet betalen.

Het meest verstandig is om een vooroverleg met de gemeente  te houden. Indien blijkt dat de het bevoegd gezag in principe bereid is de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit te verlenen, dan kunnen in één keer beide omgevingsvergunningen worden aangevraagd. Als de verwachting is dat omwonenden zullen ageren tegen de omgevingsvergunning, dan kan uit kostenoverwegingen worden overwogen alleen de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit aan te vragen. Weliswaar kunnen omwonenden tevens procederen tegen de latere omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit, maar de kans op vernietiging van die omgevingsvergunning is kleiner. De meeste bouwtechnische voorschriften dienen enkel ter bescherming van de toekomstige gebruikers en niet van de omwonenden. Die omwonenden kunnen daarom waarschijnlijk niet succesvol aanvoeren dat het bouwplan niet voldoet aan de bouwtechnische voorschriften.

Nu of na januari 2023 een omgevingsvergunning aanvragen?
Kortom, er verandert veel. Het is dus belangrijk om te bedenken of u nu al een vergunning aanvraagt voor uw bouwproject of pas na januari 2023. Neem gerust contact met mij op. Ik denk graag met u mee!

3 augustus 2022